COMPRA DE PROPIEDAD RAÍZ

Adquisición de Propiedad Raíz: La adquisición de propiedad raíz en Colombia implica tomar las medidas usuales tendientes a confirmar la propiedad del vendedor, sin vicios ni limitaciones que puedan afectar la propiedad que adquiera un potencial comprador, pero también es de suma importancia verificar que el uso del suelo urbano permita desarrollar la actividad económica del comprador, y que el vendedor no tenga antecedentes penales por actividades vinculadas, especialmente, al terrorismo o al lavado de activos.

Estudios de títulos: Este procedimiento se lleva a cabo antes de la adquisición de inmuebles con el fin de brindar seguridad jurídica al adquirente en cuanto a la cadena de titularidad y cargas sobre el inmueble. La información mínima a revisar en un estudio de títulos es la siguiente:

• El certificado de libertad y tradición del inmueble expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
• Las escrituras públicas contentivas de los títulos de adquisición y demás actos jurídicos relevantes, salvo cuando en cada caso se pueda determinar que la prescripción ya ha operado.
• Certificados de pagos, y paz y salvos en materia de impuestos.

Además de lo anterior, es importante que se analice el uso del suelo del predio, dicho estudio busca determinar qué tipo de construcción y actividades se permite desarrollar sobre el inmueble objeto de la transacción.

Promesa de compraventa: Es usual la celebración de un contrato de promesa de compraventa previa a la celebración del contrato de compraventa del inmueble para darle certeza a un negocio que se quiere realizar, pero que se quiere posponer mientras cada parte realiza gestiones, como por ejemplo; hacer su planeación tributaria, o sanear el inmueble o pagar deudas relevantes. En el contrato de promesa de compraventa, que debe realizarse por escrito, el comprador y el vendedor acuerdan los aspectos fundamentales del contrato de compraventa, faltando solo las formalidades legales para perfeccionar dicha compraventa.

COMPRAVENTA

Escritura pública: El contrato de compraventa de la propiedad raíz debe realizarse mediante escritura pública en una notaría pública. El costo de dicho trámite es aproximadamente del cero punto tres por ciento (0.3%) del valor de la venta en donde, ante la ausencia de un acuerdo particular entre las partes, la ley establece que se cancelará en partes iguales por el vendedor y el comprador.

Registro: La propiedad de la propiedad raíz se transfiere con el registro de la escritura pública de compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Este registro genera un impuesto de registro que oscila entre el cero punto cinco por ciento (0.5%) y el uno por ciento (1%) del valor de la compraventa o del avalúo catastral, el que resulte mayor, así como los denominados derechos de registro equivalentes al cero punto cinco por ciento (0.5%) del mayor valor de la venta, los cuales deben ser pagados por el vendedor, pese a que en la práctica se acostumbra que los pague el comprador.

Régimen de propiedad horizontal: Usualmente las unidades inmobiliarias que comparten zonas comunes se agrupan bajo la figura de la propiedad horizontal regulada por la Ley 675 de 2001.

La propiedad horizontal forma una persona jurídica que tiene su propio representante, su órgano de toma de decisiones y su reglamento. El reglamento de propiedad horizontal se eleva a escritura pública y es objeto de registro en las Oficinas de Catastro y de Registro de Instrumentos Públicos.

Restricciones en zonas rurales: En zonas rurales existen restricciones que las leyes colombianas han establecido en relación con predios previamente adjudicados como baldíos. Por lo tanto, la adquisición de predios rurales requerirá un análisis particular sobre la Unidad Agrícola Familiar (UAF) aplicable al municipio o región y la posibilidad de que apliquen dichas restricciones.

VENTA DE REMATES DE PROPIEDAD RAIZ

Los juzgados subastan los inmuebles de deudores que definitivamente y después de un proceso judicial no cancelaron sus obligaciones, a un costo inferior de su valor comercial, con el fin de cancelar sus acreencias. Lo anterior como consecuencia de un litigio, que tiene como fin que un acreedor (banco), recupere parte del dinero que le prestó a un deudor (demandado), quien no cumplió con los pagos acordados en tiempo y forma.

Por este motivo, un Juez ordena vender judicialmente los bienes inmuebles sujetos a garantía de pago, que en muchos de los casos se encuentran aún ocupados.

Algunas personas no gustan de este procedimiento porque no existe la plena certeza de la adjudicación, en algunos casos se pierde el tiempo y existen varios oferentes. Generalmente se deben presentar a varios remates hasta que se logre la compra deseada. Sin embargo, es una muy buena opción para invertir

En caso que desee comprar un inmueble por remate judicial el procedimiento es el siguiente:

1. Analice el listado y escoja el inmueble de su interés. Visite la zona, pregunte por precios y analice la conveniencia del negocio. Recuerde que la base del remate es el 70% del avalúo judicial, pero que puede subir de acuerdo con las ofertas presentadas.

2. Sabiendo la fecha y hora del remate se debe consignar el 40% del valor del avalúo en el Banco Agrario, por lo menos un día antes, para poder participar.

3. Se debe asistir el día del remate y hacer postura para la compra. Si usted ofrece el mayor valor se adjudica el inmueble. Debe cancelar el valor restante para completar el valor de la adjudicación en el término de tres días so pena de perder parte del abono realizado. Igualmente debe cancelar el 3% de impuesto al Consejo Superior De La Judicatura.

Los gastos de escrituración corren por cuenta del comprador.

5. Una vez adjudicado se debe tramitar la entrega del inmueble. Este punto es el más complicado pues puede demorarse varios meses dependiendo la oposición que exista por parte de los poseedores del bien.

IMPORTANTE Los inmuebles solo se pueden observar por fuera.
No se aceptan créditos ni subsidio, dinero disponible de inmediato.

HIPOTECAS

Una hipoteca es un acuerdo entre usted y el prestamista que le da al prestamista el derecho a tomar su propiedad si usted no paga el dinero que le ha prestado más los intereses. Los préstamos hipotecarios se utilizan para comprar una vivienda o para pedir préstamos de dinero sobre el valor de una vivienda que ya posee.

CRÉDITO HIPOTECARIO

En un crédito hipotecario un cliente, dispone de una cantidad de dinero comprometiéndose a devolverlo normalmente mediante cuotas periódicas, junto con los intereses asociados. Un crédito hipotecario comparte muchas semejanzas con el préstamo hipotecario. Aunque tienen la misma finalidad, funcionan de manera diferente.

logo